ЦБ предложил закрепить получение денег застройщиками только после перехода к покупателям права собственности

Москва. 27 ноября. INTERFAX.RU - Банк России предлагает закрепить принцип получения денег застройщиками только после перехода к покупателям жилья права собственности вне зависимости от способа приобретения недвижимости (в том числе и в рассрочку), говорится в "Обзоре финансовой стабильности" ЦБ РФ.

"Чтобы минимизировать риски для физических лиц, целесообразно закрепить принцип "деньги в обмен на право собственности". Такой механизм в полной мере будет способствовать защите интересов как покупателей, так и продавцов вне зависимости от способа приобретения жилья", - отмечает Банк России.

ЦБ считает необходимым доработать законодательство в сфере жилищного строительства в части продажи юрлицами объектов недвижимости физлицам в рассрочку.

В настоящий момент одним из механизмов защиты от рисков по строящемуся жилью являются счета эскроу (они раскрываются в пользу застройщика после ввода дома в эксплуатацию), а по уже построенным объектам такой инструмент законодательством не предусмотрен, подчеркивает Банк России.

ЦБ также считает целесообразным договорные обязательства по рассрочке перевести в трехстороннюю плоскость с участием банков, в том числе в целях передачи информации о задолженности физлиц в бюро кредитных историй (БКИ).

"Программы по предоставлению рассрочки от застройщика зачастую сопряжены с завышением стоимости приобретаемого жилья и риском дополнительных финансовых потерь со стороны покупателей", - отмечает регулятор. По его мнению, этот способ покупки жилья может нести риски для всех участников сделки.

Популярность рассрочки от застройщика выросла после завершения массовой льготной ипотеки. По данным ЦБ, объем обязательств граждан по покупке строящегося жилья в рассрочку на 1 октября 2025 года составил 1,4 трлн рублей (17% от заключенных договоров долевого участия, ДДУ).

Доля продаж жилья в рассрочку и за собственные средства в I квартале 2025 года составляла 55% от всех продаж, во II квартале она снизилась до 40%, в III квартале - до 34%. Банк России объясняет сокращение этой доли ростом ипотечного кредитования, а также ужесточением условий у большинства застройщиков (рост первоначального взноса и сокращение срока рассрочки), в том числе на фоне более консервативного отношения кредитных организаций.

"Тем не менее около 40% продаж по проектам, которые будут сданы в 2026 году и позже и на настоящий момент распроданы менее чем наполовину, приходится именно на рассрочку от застройщика", - подчеркивает ЦБ.

Регулятор отмечает, что постоянно опрашивает крупнейшие банки относительно практики использования рассрочки в проектах, которые они финансируют. "Также прорабатываются вопросы, связанные с более формализованным учетом рассрочки в регулировании и порядке формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по кредитам в целях проектного финансирования. До конца 2025 года Банк России планирует провести процедуру оценки регулирующего воздействия нормативного акта, в котором, в том числе будут определены критерии корректировки резерва на возможные потери у проектов со значительной долей рассрочки", - говорится в обзоре.

На риски приобретения жилья в рассрочку ранее указывали крупнейшие кредитные организации. Ограничить срок рассрочки временем стройки, а также вносить информацию о получении такого продукта в БКИ в октябре предложил директор департамента "Домклик" Сбербанка Алексей Лейпи. "Мы не хотим вернуться в ситуацию, когда у нас будут либо обманутые дольщики, либо история, когда объект уже построен, а отношения должны продолжаться, потому что рассрочка на 5 лет, на 10 лет", - сказал он тогда.

Закон о регулировании сервисов покупок в рассрочку (BNPL, buy now, pay later) вступит в силу с 1 апреля 2026 года, с этой даты максимальный срок такого способа оплаты составит 6 месяцев, а с 1 апреля 2028 года - не более 4 месяцев. C помощью сервисов BNPL покупатели могут оплачивать товар по частям, без переплат, а продавцы сразу получают полную стоимость покупки. Нормативный акт обязывает такие сервисы передавать в БКИ сведения о рассрочке на сумму свыше 50 тыс. рублей.